O que mudou nas faixas de 2026
As siglas HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) definem quem pode comprar por um limite de renda medido em salários mínimos — não por um valor fixo em reais. Por isso, todo ano em que o mínimo sobe, o teto de renda sobe junto:
- HIS-1 — renda de até 3 salários mínimos;
- HIS-2 — até 6 salários mínimos;
- HMP — até 10 salários mínimos, com teto de preço do imóvel em torno de R$ 537 mil.
Com o mínimo de referência em R$ 1.621 em 2026, isso hoje equivale a cerca de R$ 4.863, R$ 9.726 e R$ 16.210 por mês, respectivamente. Mas o que vale é a regra em salários mínimos — o valor em reais é só a conversão do ano. Traduzindo: o público que se qualifica para esses imóveis sociais aumentou. Para o investidor, porém, o que pesa é a outra ponta — o que cada sigla deixa (ou não) você fazer com a unidade.
A faixa mudou, a regra do Airbnb não
Desde o Decreto 64.244/2025, HIS e HMP não podem mais ser usados para temporada (Airbnb, Booking) — só aluguel tradicional, com teto de revenda. Já o R2V (residencial comum, sem limite de renda ou preço) e, principalmente, o NR (não residencial) seguem livres — e o NR é a única sigla pensada para short stay.
Ou seja: o reajuste de 2026 mexeu em quem compra HIS e HMP, mas não devolveu o Airbnb a essas unidades. Quem investe para renda de temporada continua tendo que olhar a sigla certa. Se elas ainda te confundem, comece pelo guia R2V, HIS, HMP e NR — é ele que separa o que pode do que não pode.
O que isso muda pra você
- Vai comprar para morar: confirme a faixa antes de contar com o financiamento social — o limite de renda subiu, e talvez você agora se enquadre (ou deixe de enquadrar).
- Quer renda de temporada: só o NR entrega isso legalmente hoje. HIS e HMP estão fora, mesmo com a faixa nova.
- Já tem um HIS ou HMP: a revenda tem teto e o Airbnb está bloqueado — vale planejar a saída pensando no aluguel tradicional.
É por isso que a Martina Corretora confere a sigla e a faixa antes de qualquer indicação — para você não comprar um sonho que o decreto (ou o limite de renda) já derrubou.
Não sabe a sigla nem a faixa da unidade que você quer?
Me manda o empreendimento e eu confiro se é NR, R2V, HIS ou HMP — e o que dá pra fazer com ele. Sem custo.
Quero conferir a sigla no WhatsApp →Radar do Mercado reúne análises pontuais do mercado imobiliário de São Paulo com base em normas e dados públicos disponíveis na data de publicação (Decreto Municipal 64.244/2025 e faixas de HIS/HMP de 2026). Valores de faixa e teto são referências aproximadas e podem variar por atualização normativa. Não constitui recomendação de investimento; cada imóvel exige análise individual.
Perguntas frequentes
R2V pode fazer Airbnb?+
O R2V é residencial comum: o uso principal é moradia. A locação por temporada tipo Airbnb depende da convenção do condomínio — não é vedada por lei como no HIS e HMP, mas também não é o uso previsto. Para short stay sem depender da convenção, a sigla adequada é o NR.
Quais são as faixas de renda do HIS e HMP em 2026?+
As faixas são definidas em salários mínimos, não em reais: HIS-1 até 3 SM, HIS-2 até 6 SM e HMP até 10 SM (com teto de preço do imóvel em torno de R$ 537 mil). Como o mínimo de 2026 é R$ 1.621, isso equivale hoje a cerca de R$ 4.863, R$ 9.726 e R$ 16.210 por mês. Por serem em salários mínimos, os limites sobem todo ano com o mínimo.
Qual a diferença entre HIS, HMP, R2V e NR?+
HIS e HMP são habitação social, com limite de renda, teto de preço e Airbnb proibido. R2V é residencial comum, sem limite de renda nem teto. NR é uso não residencial — a única sigla pensada para short stay. Veja o guia completo das siglas.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Curadoria baseada em dados reais de preço, disponibilidade e regime de uso das unidades.