Se você pesquisou "studio para Airbnb em São Paulo" recentemente, já deve ter esbarrado na sigla NR. Resposta direta: studio NR é uma unidade compacta registrada como "não residencial" — juridicamente um espaço de serviços — e por isso pode operar hospedagem de curta temporada (Airbnb, Booking) como uso previsto em matrícula, sem depender de autorização do condomínio e sem risco de proibição por decreto.
Desde que o Decreto 64.244/2025 vedou o short stay em unidades HIS e HMP, o NR ficou sozinho nessa posição. Este guia mostra o que é, quanto custa com preços reais, quanto rende e onde comprar.
O que é um studio NR — e o que o torna diferente
Nos empreendimentos de uso misto de São Paulo, parte das unidades é registrada no cartório como não residencial (NR). A planta é a mesma de um studio comum: quarto integrado, cozinha compacta, banheiro, às vezes varanda. A diferença está no papel — e é ela que define o que você pode fazer com o imóvel:
- Hospedagem é uso de direito: operar Airbnb, Booking ou locação por temporada não é uma "tolerância" — é a destinação prevista da unidade;
- Imune à regra do condomínio: em unidades residenciais (R2V), a assembleia pode proibir short stay a qualquer momento. No NR, não;
- Imune ao Decreto 64.244/2025: a proibição de curta temporada atinge HIS e HMP — o NR ficou de fora, por definição.
Em uma frase: o studio NR é o único produto de lançamento em São Paulo onde a estratégia de Airbnb tem segurança jurídica de longo prazo. É por isso que ele virou o ativo preferido do investidor de renda em 2026.
Quanto custa um studio NR em São Paulo (preços reais)
Preços verificados na tabela oficial em julho de 2026 — não estimativas. O exemplo abaixo é do NEX ONE Angélica, em Higienópolis, que concentra unidades NR disponíveis nos andares 1 a 4:
| Tipologia NR | Metragem | Preço verificado | Preço/m² |
|---|---|---|---|
| Studio flat compacto | 22,51 m² | R$ 431.880 | R$ 19.186 |
| Studio flat | 22,68 m² | R$ 440.670 | R$ 19.430 |
| Studio flat | 27,56 m² | R$ 542.230 | R$ 19.675 |
| Studio flat | 29,13–29,38 m² | R$ 533.060 – R$ 542.140 | ~R$ 18.300 |
| 1 dorm flat | 44,72 m² | R$ 872.490 – R$ 883.310 | ~R$ 19.600 |
Regra geral do mercado: em regiões de demanda do centro expandido (Higienópolis, Consolação, Pinheiros, Liberdade), o ticket de entrada de um studio NR fica entre R$ 430 mil e R$ 550 mil. Abaixo disso, desconfie: pode ser HIS disfarçado de oportunidade — que não pode operar Airbnb.
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Os números de referência do mercado em 2026, para studios NR bem localizados no centro expandido:
| Indicador | Aluguel tradicional | Short stay (NR) |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta anual | 6% a 8% | até 12% |
| Diária média (Pinheiros, Itaim, Consolação) | — | R$ 250 a R$ 400 |
| Ocupação média | vacância de 2–7%/ano | ~70%, +90% em alta temporada e eventos |
| Gestão | mínima | terceirizada (15–25% da receita) |
Um exemplo com números redondos: um studio NR de R$ 450 mil com diária média de R$ 280 e ocupação de 70% fatura cerca de R$ 5.880/mês brutos. Descontando 20% da gestora e custos operacionais, a renda líquida ainda supera com folga o aluguel fixo do mesmo imóvel (~R$ 2.800). É essa diferença que sustenta a corrida pelo NR.
Transparência: short stay tem sazonalidade — meses fortes e meses fracos. O número anual é o que importa, não a diária de dezembro. Fuja de qualquer conta feita só com o cenário otimista; a análise séria usa ocupação média realista e desconta gestão, condomínio, IPTU não residencial e enxoval.
Onde comprar studio NR em São Paulo hoje
Higienópolis — NEX ONE Angélica
O principal estoque de NR disponível da região central: 23 unidades NR livres (dados do espelho em 04/07/2026), de 22 a 45m², a partir de R$ 431.880. Pátio Higienópolis a 400m, metrô a 750m, Mackenzie a 950m. Ver a página completa com preços e plantas →
Consolação e Liberdade — regiões de diária alta
O eixo Paulista/Consolação é o endereço mais buscado em plataformas de short stay em SP, e a Liberdade combina polo cultural e metrô na porta com o menor m² do centro expandido. Disponibilidade de NR nessas regiões muda semana a semana — veja os empreendimentos da Consolação ou me chame para a foto do dia.
Pinheiros e Faria Lima — o short stay corporativo
Diárias premium (R$ 300–400) puxadas por executivos e viajantes de negócios. Estoque de NR mais disputado — unidades costumam sair ainda no lançamento. Acompanhe a região →
Como comprar um studio NR: o passo a passo
- Confirme que a unidade é NR de verdade — a sigla deve constar no espelho de vendas e no memorial de incorporação. Studios "que dá para fazer Airbnb" sem registro NR são risco regulatório;
- Compare o preço/m² com as R2V do mesmo prédio — o NR costuma custar menos por estar em andares baixos, sem perder diária;
- Simule o fluxo durante a obra — ato + mensais + anuais + chaves; o financiamento do NR na entrega segue regime comercial (entrada maior);
- Defina a gestora antes da entrega — o imóvel deve começar a faturar no mês seguinte às chaves, não seis meses depois.
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Simular minha rentabilidade →Perguntas frequentes sobre studio NR
O que é um studio NR?
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É uma unidade compacta registrada como "não residencial" — juridicamente um espaço de serviços. Na prática é idêntica a um studio residencial, mas a matrícula permite operar hospedagem (Airbnb, Booking) sem risco de proibição. Veja o guia completo das siglas →
Quanto custa um studio NR em São Paulo?
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Em lançamentos do centro expandido, a partir de R$ 431.880 (preço real de julho/2026, NEX ONE Angélica, 22,51m²). Unidades NR de 27 a 45m² vão de R$ 533 mil a R$ 883 mil.
Quanto rende no Airbnb?
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Até 12% ao ano bruto em regiões de demanda, com diárias de R$ 250 a R$ 400 e ocupação média de ~70%. Com gestora profissional (15–25% da receita), a operação é passiva.
Studio NR pode ser usado para morar?
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O uso típico do NR é hospedagem e locação não residencial — é um produto de investidor. Para moradia própria, a escolha natural é a unidade R2V.
Qual a diferença entre studio NR e R2V?
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A planta pode ser igual; a matrícula muda tudo. R2V: financiamento habitacional, revenda ampla, Airbnb sujeito ao condomínio. NR: Airbnb por direito, regime comercial de IPTU e financiamento, revenda entre investidores.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Mais de 200 investidores atendidos, com curadoria baseada em dados reais de preço e disponibilidade dos lançamentos.