O que o decreto mudou de verdade
Pelo Decreto 64.244/2025, a Prefeitura de São Paulo começou, em 2026, a enviar mensalmente às plataformas (Airbnb, Booking) as listas de endereços de imóveis HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) para remover e bloquear os anúncios de temporada.
Quem comprou esse tipo de unidade achando que faria short stay ficou preso: agora só aluguel tradicional, com teto de revenda (R$ 266 mil, R$ 369,6 mil ou R$ 518 mil, conforme a faixa) e comprovação da renda do inquilino.
A sigla no contrato decide o seu bolso
O que continua liberado para Airbnb é o NR — a unidade de uso não residencial / residencial-serviço. É outra categoria, fora da regra que travou o HIS/HMP. Na prática, dois studios parecidos, no mesmo prédio, podem ter destinos opostos: um rende no short stay, o outro virou aluguel comum por obrigação legal.
Se você ainda confunde as siglas, comece pelo guia R2V, HIS, HMP e NR — é ele que separa o que pode do que não pode.
Quanto o mercado paga pelo tipo certo
E o mercado paga por isso. Em São Paulo, o Airbnb hoje roda com ocupação de ~50% a 61%, diária média entre R$ 245 e R$ 363, e rentabilidade estimada de 11% a 18% ao ano — contra 4% a 5% do aluguel comum (dados de mercado, Airbtics 2026). Mas esse retorno só existe se a unidade for do tipo certo.
É aqui que entra o cuidado da Martina Corretora: antes de indicar qualquer imóvel, a gente confere a sigla — para você não comprar um HIS/HMP achando que é liberado, nem pagar caro por uma promessa que o decreto já derrubou.
Está de olho em uma unidade? Confira a sigla antes de fechar.
Me mande o empreendimento e eu digo se é NR (liberada para Airbnb) ou HIS/HMP (bloqueada) — sem custo.
Conferir minha unidade no WhatsApp →Radar do Mercado reúne análises pontuais do mercado imobiliário de São Paulo com base em dados públicos e de mercado disponíveis na data de publicação. Não constitui recomendação de investimento; cada imóvel exige análise individual.
Perguntas frequentes
O Airbnb foi proibido em São Paulo?+
Não totalmente. O Decreto 64.244/2025 proíbe a locação por temporada (Airbnb, Booking) apenas em unidades HIS e HMP, que passam a permitir só contrato tradicional. As unidades NR (uso não residencial) continuam liberadas para short stay.
O que é uma unidade NR e por que ela pode fazer Airbnb?+
NR é a unidade de uso não residencial / residencial-serviço, em que a hospedagem de curta temporada é uso previsto. Por ser outra categoria, ficou fora da regra do decreto que bloqueou o HIS e o HMP. Entenda cada sigla no guia R2V, HIS, HMP e NR.
Como sei se um apartamento é HIS, HMP ou NR?+
A classificação consta na documentação do empreendimento (memorial, convenção e matrícula). Antes de comprar, confirme a sigla — a Martina Corretora verifica isso para o investidor sem custo.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Curadoria baseada em dados reais de preço, disponibilidade e regime de uso das unidades.