Se você já visitou um stand de vendas ou navegou por um espelho de lançamento em São Paulo, esbarrou nessas siglas: R2V, HIS, HMP e NR. Elas aparecem ao lado do número da unidade, quase sem explicação — e no entanto definem tudo o que importa: quem pode comprar, o preço por m², se o imóvel pode operar no Airbnb, como funciona o financiamento e qual será a sua rentabilidade.
Resposta rápida: HIS é Habitação de Interesse Social (renda familiar de até 6 salários mínimos), HMP é Habitação de Mercado Popular (até 10 salários mínimos), R2V é a unidade residencial vertical comum (sem restrição) e NR é a unidade não residencial — a única que permite short stay livremente após o Decreto 64.244/2025.
Agora vamos ao que cada sigla significa na prática, com a tabela comparativa completa e os erros que mais custam caro.
Por que os lançamentos de SP têm tipos diferentes de unidade no mesmo prédio?
O Plano Diretor de São Paulo criou incentivos para as incorporadoras construírem perto de eixos de transporte (metrô, corredores de ônibus) — e, em troca, exigiu que parte das unidades fosse destinada a habitação acessível. É por isso que um mesmo empreendimento na Consolação ou em Pinheiros pode ter, na mesma torre ou em torres separadas, unidades HIS, HMP, R2V e NR.
Para o investidor, isso criou um cardápio de entrada em bairros que antes eram inacessíveis: dá para comprar em região nobre por preço de bairro periférico — desde que você entenda as regras de cada tipo.
O que significa cada sigla
HIS — Habitação de Interesse Social
Unidades destinadas a famílias com renda de até 6 salários mínimos (HIS 1: até 3 SM; HIS 2: de 3 a 6 SM). São os apartamentos com menor preço de entrada do mercado — em geral studios e 1 dormitório compactos, com preço teto regulado.
- Vantagem: menor ticket de entrada em bairros valorizados; forte demanda de aluguel tradicional.
- Restrição: o comprador precisa se enquadrar na faixa de renda na aquisição; e desde o Decreto 64.244/2025, é proibido operar short stay (Airbnb, Booking) nessas unidades.
- Para quem faz sentido: morar bem pagando pouco, ou renda de aluguel tradicional de longo prazo.
HMP — Habitação de Mercado Popular
O "irmão maior" do HIS: destinado a famílias com renda de até 10 salários mínimos. Unidades um pouco maiores, preço teto mais alto, e as mesmas regras de uso — incluindo a vedação de short stay desde 2025.
- Vantagem: preço abaixo do mercado com critério de renda mais flexível que o HIS.
- Restrição: mesmas do HIS quanto ao uso: moradia ou aluguel tradicional, sem hospedagem de curta temporada.
- Para quem faz sentido: primeira compra com renda média, ou investidor de aluguel fixo.
R2V — Residencial Vertical
É o apartamento "comum" do zoneamento paulistano: unidade residencial em edifício vertical, sem restrição de renda do comprador e sem preço teto. Studios, 1, 2 ou 3 dormitórios a preço de mercado.
- Vantagem: liberdade total de compra e revenda; financiamento habitacional padrão; aluguel tradicional sem burocracia.
- Atenção: o short stay em unidade residencial depende das regras do condomínio — muitas convenções restringem ou proíbem. Não é proibido por decreto como no HIS/HMP, mas também não é um direito garantido.
- Para quem faz sentido: morar, investir em aluguel de longo prazo, ou construir patrimônio com liquidez de revenda.
NR — Não Residencial
A sigla mais mal compreendida — e, desde 2025, a mais valiosa para o investidor de renda. A unidade NR é registrada juridicamente como espaço de serviços dentro de um empreendimento de uso misto. Na prática, são studios idênticos aos residenciais, mas cuja matrícula permite operar serviço de hospedagem.
Por que o NR virou o queridinho do investidor: quando o Decreto 64.244/2025 proibiu o short stay em HIS e HMP, o NR ficou como o único tipo de unidade em lançamento onde o Airbnb é um uso previsto em matrícula — não uma adaptação sujeita a proibição do condomínio ou da prefeitura. Quem quer renda de curta temporada em SP compra NR.
- Vantagem: short stay livre; em regiões de alta demanda (Pinheiros, Itaim/Faria Lima, Consolação), diárias de R$ 250 a R$ 400 e rentabilidade bruta que pode chegar a 12% ao ano — quase o dobro do aluguel tradicional.
- Atenção: IPTU e taxas seguem regime não residencial; o financiamento bancário segue condições de imóvel comercial (entrada maior); a revenda tem público mais específico (outros investidores).
- Para quem faz sentido: investidor de renda máxima via short stay, com gestão terceirizada.
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Ver unidades disponíveis no WhatsApp →Tabela comparativa: R2V vs HIS vs HMP vs NR (2026)
| Critério | HIS | HMP | R2V | NR |
|---|---|---|---|---|
| O que é | Habitação de Interesse Social | Habitação de Mercado Popular | Residencial vertical comum | Unidade não residencial (serviços) |
| Renda do comprador | Até 6 salários mínimos | Até 10 salários mínimos | Sem restrição | Sem restrição |
| Preço de entrada | O menor do mercado (teto regulado) | Abaixo do mercado | Preço de mercado | Preço de mercado |
| Airbnb / short stay | ❌ Proibido (Decreto 64.244/2025) | ❌ Proibido (Decreto 64.244/2025) | ⚠️ Depende da convenção do condomínio | ✅ Uso previsto em matrícula |
| Aluguel tradicional | ✅ Permitido | ✅ Permitido | ✅ Permitido | ✅ Permitido (contrato não residencial) |
| Financiamento | Linhas habitacionais com subsídio | Linhas habitacionais | Financiamento habitacional padrão | Condições de imóvel comercial |
| Rentabilidade típica | 7% a 8% a.a. (aluguel fixo) | 7% a 8% a.a. (aluguel fixo) | 6% a 8% a.a. | Até 12% a.a. (short stay) |
| Perfil ideal | Morador ou investidor de renda fixa | Primeira compra renda média | Patrimônio e flexibilidade | Investidor de renda máxima |
Importante: regras de zoneamento, decretos municipais e critérios de enquadramento mudam — e cada empreendimento tem seu memorial de incorporação. Antes de assinar, confirme o tipo da unidade na matrícula e as regras vigentes. É exatamente esse tipo de verificação que faço para os meus clientes antes de qualquer proposta.
O Decreto 64.244/2025: o que mudou para quem quer Airbnb em SP
Até 2025, muitos investidores compravam unidades HIS — as mais baratas do mercado — e as colocavam em plataformas de curta temporada. O poder público entendeu que isso desviava a finalidade social do programa e editou o Decreto 64.244/2025, que veda a locação de curta temporada em unidades HIS e HMP.
As consequências práticas para o investidor:
- Quem já tinha HIS operando Airbnb precisou migrar para aluguel tradicional — que continua permitido e tem boa demanda nessas unidades.
- O NR passou a concentrar a demanda de investidores de short stay — é o único tipo em lançamento onde a hospedagem é uso de direito, não tolerância.
- O R2V ficou no meio-termo: o decreto não o atinge, mas a convenção do condomínio pode proibir short stay a qualquer momento por votação em assembleia. Risco regulatório existe.
Em resumo: a segurança jurídica do short stay em São Paulo hoje se chama NR. Se a sua estratégia é renda de curta temporada, filtre a busca por unidades NR desde o início.
Qual tipo escolher? Depende do seu objetivo
Objetivo: morar pagando pouco em bairro bom
HIS ou HMP, se você se enquadra na faixa de renda. É a maior vantagem de custo-benefício do mercado paulistano: morar na Consolação ou em Perdizes por preço que não existe no mercado livre.
Objetivo: renda passiva estável com pouco trabalho
HIS/HMP ou R2V em aluguel tradicional. Cap rate de 7% a 8% ao ano nas unidades compactas perto de metrô, com vacância mínima. Veja os números por bairro no nosso guia de rentabilidade.
Objetivo: máxima rentabilidade via Airbnb
NR, sem hesitação. Com gestora profissional (15% a 25% da receita), a operação é passiva e o retorno bruto pode chegar a 12% ao ano em regiões de demanda como Pinheiros, Itaim e Consolação.
Objetivo: patrimônio e revenda futura
R2V. Liquidez maior na revenda (compra qualquer perfil de comprador), financiamento fácil e valorização acompanhando o bairro.
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Simular minha rentabilidade →Como identificar o tipo da unidade antes de comprar
O tipo da unidade (HIS, HMP, R2V ou NR) consta em três documentos — e você deve conferir nos três:
- Espelho de vendas do empreendimento — a sigla aparece ao lado de cada unidade;
- Memorial de incorporação registrado em cartório — define juridicamente cada unidade;
- Minuta do contrato — as condições de uso devem refletir o tipo da unidade.
Um erro comum: assumir que todas as unidades de um lançamento são do mesmo tipo. No mesmo andar podem existir studios HIS e studios NR com metragem idêntica — e preços, regras e rentabilidades completamente diferentes. Se o anúncio não deixa claro, pergunte antes de visitar.
Perguntas frequentes sobre R2V, HIS, HMP e NR
Qual a diferença entre HIS, HMP, R2V e NR em São Paulo?
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HIS é Habitação de Interesse Social (renda de até 6 salários mínimos), HMP é Habitação de Mercado Popular (até 10 salários mínimos), R2V é a unidade residencial vertical comum (sem restrição de renda) e NR é a unidade não residencial — juridicamente um espaço de serviços, que por isso pode operar hospedagem e short stay.
Posso alugar um apartamento HIS no Airbnb?
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Não. Desde o Decreto 64.244/2025, a locação de curta temporada está vedada em unidades HIS e HMP em São Paulo. O aluguel tradicional continua permitido. Para operar Airbnb em lançamento, o caminho seguro é a unidade NR.
O que é apartamento NR e por que ele pode ser usado como Airbnb?
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NR significa "não residencial". É uma unidade registrada como espaço de serviços — o que inclui serviço de hospedagem. O short stay é um uso previsto em matrícula, não uma adaptação. Após o Decreto 64.244/2025, o NR se tornou o ativo preferido do investidor de renda em SP.
Qualquer pessoa pode comprar um HIS em São Paulo?
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As unidades HIS são destinadas a famílias com renda de até 6 salários mínimos, e o comprador precisa se enquadrar nos critérios na aquisição. O HMP amplia o teto para 10 salários mínimos. R2V e NR não têm restrição. As regras variam por empreendimento — verifique a documentação.
Unidade NR tem financiamento bancário?
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Sim, mas em condições de imóvel comercial (entrada maior, sem linhas habitacionais). Na prática, muitos investidores compram NR direto com a incorporadora durante a obra, com fluxo de pagamento flexível até a entrega.
Qual tipo rende mais: HIS, R2V ou NR?
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No aluguel tradicional, HIS/HMP entregam 7% a 8% ao ano com o menor capital de entrada. O NR em short stay pode alcançar até 12% ao ano bruto em regiões de demanda, com diárias de R$ 250 a R$ 400. O R2V fica entre 6% e 8%, com a maior liquidez de revenda.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Mais de 200 investidores atendidos, com curadoria baseada em dados reais de preço e disponibilidade dos lançamentos. Perfil verificado no Google.