Resumo: Em outubro de 2026, o preço mediano do m² dos lançamentos compactos à venda em São Paulo acompanhados pela Martina Corretora foi de R$ 18.356, em 2.059 unidades de 37 empreendimentos. O imóvel típico tem 25 m² e custa R$ 457 mil; a unidade mais barata sai por R$ 315 mil, com entrada a partir de R$ 30 mil. Comparando a mesma unidade com setembro, o preço de tabela subiu +0,66% (mediana) e 71% das unidades ficaram mais caras.
Preço do m² por bairro
Bairros com pelo menos 20 unidades à venda, do m² mais barato para o mais caro. O m² é a mediana (o valor do meio), que não distorce com uma cobertura ou uma unidade muito diferente.
| Bairro | m² mediano | Menor preço | Menor entrada | Unidades | Prédios |
|---|---|---|---|---|---|
| Jabaquara | R$ 12.353 | R$ 315 mil | R$ 30 mil | 49 | 1 |
| Indianópolis | R$ 14.976 | R$ 352 mil | R$ 34 mil | 49 | 1 |
| Perdizes | R$ 14.982 | R$ 315 mil | R$ 30 mil | 237 | 5 |
| Pinheiros | R$ 15.306 | R$ 336 mil | R$ 32 mil | 379 | 5 |
| Moema | R$ 17.057 | R$ 424 mil | R$ 40 mil | 66 | 4 |
| Consolação | R$ 19.161 | R$ 325 mil | R$ 31 mil | 596 | 4 |
| Bela Vista | R$ 19.753 | R$ 437 mil | R$ 42 mil | 59 | 2 |
| Liberdade | R$ 19.789 | R$ 349 mil | R$ 33 mil | 125 | 1 |
| Higienópolis | R$ 21.046 | R$ 445 mil | R$ 42 mil | 130 | 1 |
| Vila Nova Conceição | R$ 21.648 | R$ 395 mil | R$ 39 mil | 27 | 3 |
| Cerqueira César | R$ 24.554 | R$ 370 mil | R$ 35 mil | 142 | 1 |
| Jardim Paulista | R$ 25.888 | R$ 507 mil | R$ 48 mil | 79 | 1 |
| Itaim Bibi | R$ 26.526 | R$ 500 mil | R$ 48 mil | 86 | 4 |
Preço do m² por tipo de unidade
No mesmo prédio convivem unidades com regras diferentes — e preços diferentes. O HIS sai cerca de 28% mais barato por m² que o R2V, mas exige renda dentro do limite da faixa. Entenda o que cada sigla permite.
| Tipo | m² mediano | Menor preço | Unidades |
|---|---|---|---|
| HIS — Habitação de Interesse Social | R$ 14.875 | R$ 315 mil | 585 |
| HMP — Habitação de Mercado Popular | R$ 17.057 | R$ 352 mil | 422 |
| R2V — Residencial comum | R$ 20.755 | R$ 336 mil | 887 |
| NR — Não Residencial (permite Airbnb) | R$ 19.754 | R$ 315 mil | 55 |
Quanto o preço subiu de setembro para outubro
Aqui comparamos a mesma unidade (mesmo prédio, mesmo número) na tabela de setembro e na de outubro. Das 14.322 unidades comparadas, 71% ficaram mais caras, 29% mantiveram o preço e só 0% ficaram mais baratas. A alta mediana foi de +0,66% em um mês.
O que isso significa para quem está pensando em comprar: na planta, o preço de tabela costuma subir em degraus ao longo da obra. Quem trava o preço antes do próximo reajuste paga menos pela mesma unidade.
| Bairro | Variação mediana | Unidades que subiram | Comparadas |
|---|---|---|---|
| Liberdade | +1,00% | 51% | 667 |
| Perdizes | +0,66% | 92% | 1.370 |
| Jardim Paulista | +0,66% | 78% | 283 |
| Jardins | +0,66% | 95% | 549 |
| Vila Nova Conceição | +0,66% | 57% | 935 |
| Moema | +0,66% | 76% | 833 |
| Jabaquara | +0,66% | 52% | 168 |
| Higienópolis | +0,66% | 100% | 611 |
| Indianópolis | +0,66% | 100% | 476 |
| Consolação | +0,66% | 93% | 1.987 |
| Pinheiros | +0,66% | 59% | 1.636 |
| Itaim Bibi | +0,61% | 68% | 1.494 |
| Bela Vista | 0,00% | 40% | 454 |
| Barra Funda | 0,00% | 28% | 334 |
| Butantã | 0,00% | 20% | 444 |
| Campo Belo | 0,00% | 0% | 314 |
| Vila Mariana | 0,00% | 0% | 264 |
Quanto dinheiro precisa para entrar
- 253 unidades custam até R$ 350 mil e 1.361 até R$ 500 mil.
- Nas unidades em construção, a entrada é de 10% do valor, normalmente parcelada durante a obra — a menor é de R$ 30 mil.
- O apartamento típico tem 25 m²: são studios e 1 dormitório, o tipo mais procurado por quem investe.
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- Fonte: tabelas oficiais de preço e disponibilidade de lançamentos em São Paulo acompanhados pela Martina Corretora, consultadas em outubro de 2026.
- Base: 2.059 unidades à venda em 37 empreendimentos de 16 bairros. Unidades sem preço ou metragem ficam de fora.
- m²: preço total da unidade dividido pela área privativa; por bairro e tipo, usamos a mediana.
- Variação mensal: mesma unidade na tabela de setembro e na de outubro (14.322 pares). Empreendimentos com variação acima de ±10% no mês foram tratados como mudança de tabela e excluídos (1).
- Limite: retrata os lançamentos acompanhados, não todo o mercado da cidade. Para o mercado geral, veja o Índice FipeZap.
Pode citar e reproduzir estes dados com o crédito "Martina Corretora" e link para esta página.
Perguntas frequentes
Quanto custa o m² de apartamento na planta em São Paulo em 2026?+
Em outubro de 2026, o m² mediano dos lançamentos compactos à venda acompanhados pela Martina Corretora foi de R$ 18.356. Varia de R$ 12.353 em Jabaquara a R$ 26.526 em Itaim Bibi.
Onde o m² de lançamento é mais barato em São Paulo?+
Entre os lançamentos acompanhados, nos bairros com pelo menos 20 unidades à venda, Jabaquara tem o menor m² mediano (R$ 12.353), seguido de Indianópolis (R$ 14.976) e Perdizes (R$ 14.982).
Apartamento HIS é mais barato que R2V?+
Sim. O m² mediano das unidades HIS ficou em R$ 14.875, contra R$ 20.755 das R2V — cerca de 28% a menos. Em troca, o HIS exige renda familiar dentro do limite da faixa e não pode ser usado para aluguel por temporada.
O preço dos lançamentos em São Paulo está subindo?+
Sim. Comparando a mesma unidade entre setembro e outubro de 2026, a variação mediana do preço de tabela foi de +0,66%; 71% das 14.322 unidades comparadas ficaram mais caras e só 0% ficaram mais baratas.
Qual a entrada mínima para comprar apartamento na planta em São Paulo?+
Nos lançamentos acompanhados, a entrada nas unidades em construção é de 10% do valor, a partir de R$ 30 mil, geralmente parcelada durante a obra. 253 unidades custam até R$ 350 mil.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Acompanha as tabelas de preço e a disponibilidade dos lançamentos todo mês.