O fluxo em 5 partes
Todo lançamento tem uma tabela de vendas que divide o preço em blocos. Os nomes mudam pouco de uma incorporadora para outra:
- Entrada (ato): paga na assinatura. No exemplo, 14,8% — às vezes dá para dividir em duas vezes.
- Mensais: parcelas pequenas durante a obra. Aqui, 37 de R$ 880.
- Anuais (balões): reforços uma vez por ano. Aqui, duas de R$ 14.980.
- Parcela única (chaves): um valor no fim da obra, junto com a entrega.
- Financiamento: o saldo, pago ao banco depois das chaves — a maior fatia, 65,7%.
Por que o preço de lançamento costuma ser menor
A incorporadora precisa vender cedo para viabilizar a obra. Em troca de você esperar a construção, ela oferece preço de tabela de lançamento e, muitas vezes, condição especial na abertura das vendas. Quem compra no início também escolhe primeiro: andar, posição do sol e planta.
O ganho vem de duas fontes: o imóvel comprado a preço de lançamento passa a valer como imóvel novo na entrega, e até lá você pagou só uma parte dele. Em São Paulo, o metro quadrado subiu 3,63% em 12 meses até agosto de 2026, segundo o índice FipeZap. Valorização não é garantida, mas o mecanismo é esse.
Os riscos — e como reduzir cada um
- Correção das parcelas: durante a obra, o saldo é corrigido pelo INCC. Simule com a correção, não só com o valor de hoje.
- Atraso de obra: a lei permite até 180 dias de tolerância (Lei 13.786/2018). Prefira empreendimentos com patrimônio de afetação, que separa o dinheiro da obra das dívidas da incorporadora.
- Financiamento na entrega: o banco aprova o crédito só lá na frente. Faça uma pré-análise hoje para saber se a sua renda comporta os 65%.
- Desistência (distrato): sair no meio tem multa definida em lei. Entre com um fluxo que caiba com folga no orçamento.
Para quem faz sentido
Para investir: quando você tem fôlego para a entrada e as parcelas e quer comprar a preço de lançamento para alugar ou revender depois da entrega. A categoria da unidade importa — veja o guia das siglas R2V, HIS, HMP e NR antes de escolher.
Para morar: quando você não precisa do imóvel agora e prefere pagar a entrada aos poucos, em vez de juntar tudo antes. Quem paga aluguel costuma escolher a entrega mais próxima do fim do contrato.
Antes de escolher o imóvel, o guia como comprar apartamento em São Paulo mostra o que avaliar para comprar certo. E as opções de hoje estão em unidades disponíveis.
A Martina Corretora monta o fluxo antes de você decidir: entrada, parcelas e quanto fica para o financiamento, com a tabela oficial do lançamento — para você saber quanto sai do bolso e quando.
Quer ver o fluxo de um lançamento no seu orçamento?
Me diga quanto você pode dar de entrada e de parcela. Eu te mando os lançamentos que cabem, com o fluxo real de cada um. Sem custo.
Quero simular meu fluxo no WhatsApp →Radar do Mercado reúne análises pontuais do mercado imobiliário de São Paulo com base em dados públicos e tabelas de vendas disponíveis na data de publicação. O fluxo apresentado é de uma tabela real de outubro de 2026, sem desconto e antes da correção pelo INCC; condições mudam por empreendimento e por data. Valorização passada (índice FipeZap) não garante valorização futura. Não constitui recomendação de investimento.
Perguntas frequentes
Comprar apartamento na planta é mais barato?+
Em geral, sim: o preço de lançamento costuma ser menor do que o do mesmo imóvel pronto, e você paga cerca de um terço durante a obra, em parcelas. Mas as parcelas são corrigidas pelo INCC até a entrega — por isso a comparação justa é com o fluxo corrigido, não só com o preço de tabela.
Quanto preciso pagar durante a obra de um imóvel na planta?+
Depende da tabela de cada lançamento. No exemplo real deste artigo (studio de 18,92 m² nos Jardins, tabela de outubro de 2026), cerca de 34% do preço é pago à incorporadora até a entrega: 14,8% de entrada, mensais, anuais e uma parcela única. Os outros 65,7% são financiados pelo banco na entrega das chaves.
As parcelas do imóvel na planta sobem durante a obra?+
Sim. Durante a construção, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), previsto em contrato. Por isso a parcela de hoje não é exatamente a mesma do último mês de obra — vale simular com a correção antes de fechar.
O que acontece se a obra atrasar?+
A Lei 13.786/2018 permite uma tolerância de até 180 dias no prazo de entrega, se estiver no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode pedir o desfazimento com devolução dos valores ou manter o contrato com indenização. Empreendimentos com patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004) separam o dinheiro da obra das outras dívidas da incorporadora.
Especialista em apartamentos compactos para investimento em São Paulo. Curadoria baseada em dados reais de preço, disponibilidade e regime de uso das unidades.